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Mestrado/Defesa: Bruno Ricardo da Silva

por michelon publicado 15/07/2019 14h12, última modificação 19/07/2019 11h14
Título da dissertação: Metodologia para análise de investimentos em empreendimentos imobiliários com base na teoria das opções reais.
Quando
23/08/2019
de 14h00 até 17h00
(America/Sao_Paulo / UTC-300)
Onde
Sala V001
Pessoa de contato
Telefone de contato
46-3220-2546
Participantes
Prof. Dr. José Donizetti de Lima (orientador); Banca examinadora: Prof. Dr. Gilson Adamczuk Oliveira (UTFPR); Profª Drª Joana Siqueira de Souza (UFRGS).
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RESUMO: A aplicação da Teoria das Opções Reais (TOR) na Avaliação de Viabilidade Econômica (AVE) de empreendimentos imobiliários visa avaliar qual o valor das Flexibilidades Gerenciais (FG) existentes durante a execução do projeto. Contudo, estudos recentes indicam que há necessidade do desenvolvimento de estudos de caso que suportem a viabilização da aplicação da TOR no mercado imobiliário. Esta dissertação foi desenvolvida com a proposta de estudar a aplicabilidade da TOR na AVE de Projetos de Investimento Imobiliário (PII), buscando verificar a contribuição da inclusão das FGs na avaliação do valor do projeto. Assim, propõe a elaboração de uma metodologia para avaliar esse tipo de empreendimento, e a aplicação em um estudo de caso, oferecendo suporte para o mercado imobiliário, contribuindo assim na diminuição da distância entre estudo e a prática da TOR. A metodologia proposta é dividida em 3 fases. A Fase 1 – Caracterização Técnica consiste na coleta de dados e informações necessárias e suficientes para a caracterização técnica e obtenção de conhecimento sobre as FGs existentes no projeto. A Fase 2 – Caracterização Econômica busca definir os componentes e estruturar o Fluxo de Caixa (FC) do empreendimento, bem como definir a taxa de retorno livre de risco. Na Fase 3 – Análise de Viabilidade Econômica é definida a taxa de retorno ajustada ao risco e é aplicada a metodologia de 4 passos de Copeland e Antikarov, com aplicação do modelo de árvore binomial, para cálculo do valor das FGs. O estudo de caso foi desenvolvido sobre um projeto de construção de uma edificação de 12 andares e 31 apartamentos à venda, com previsão de entrega em 34 meses, na cidade de Pato Branco – PR. As FGs identificadas foram a revisão da tabela de preço das unidades, com possibilidade de expansão ou de contração nos valores a cada período de 6 meses, a partir do início da construção. A incerteza considerada foi a previsão da quantidade de vendas das unidades. O valor das opções encontrado representou 32,1% do VPL. Verificou-se que a metodologia proposta possibilitou a análise do valor da FG existente na execução de um PII. A sequência de passos da metodologia proposta viabilizou a aplicação da TOR por empresas do ramo imobiliário, contribuindo com a redução da distância entre a teoria e a prática da aplicação da TOR em PII.

ABSTRACT: The application of the Real Options Theory (TOR) in the Economic Feasibility Analysis (AVE) of real estate projects aims to evaluate the value of the Management Flexibilities (FG) existing during the execution of the project. However, recent studies indicate that there is a need to develop case studies that support the feasibility of applying TOR in the real estate market. This dissertation was developed with the proposal to study the applicability of TOR in the AVE of Real Estate Investment Projects (PII), seeking to verify the contribution of the inclusion of FGs in the evaluation of the value of the project. Thus, it proposes the elaboration of a methodology to evaluate this type of development, and the application in a case study, offering support for the real estate market, thus contributing in reducing the distance between the study and the practice of TOR. The proposed methodology is divided into 3 phases. Phase 1 - Technical Characterization consists in the collection of data and information necessary and sufficient for the technical characterization and obtaining knowledge about the existing FGs in the project. Phase 2 - Economic Characterization seeks to define the components and structure the Cash Flow (CF) of the development, as well as to define the risk-free rate of return. In Phase 3 - Economic Feasibility Analysis, the risk-adjusted return rate is defined and the 4-step methodology of Copeland and Antikarov, with application of the binomial tree model, is applied to calculate the value of the FGs. The case study was developed on a project of construction of a building of 12 floors and 31 apartments for sale, expected to be delivered in 34 months, in the city of Pato Branco - PR. The FGs identified were the revision of the units price table, with the possibility of expansion or contraction in the values in each period of 6 months, from the beginning of construction. The uncertainty considered was the forecast of the number of sales of the units. The value of the options found represented 32.1% of the NPV. It was verified that the proposed methodology allowed the analysis of the value of the existing FG in the execution of an PII. The sequence of steps of the proposed methodology enabled TOR to be applied by real estate companies, contributing to reduce the distance between theory and practice of TOR application in PII.

PALAVRAS CHAVES: Viabilidade econômica; Investimentos imobiliários; Teoria das Opções Reais.

KEYWORDS: Economic viability; Real estate developments; Real Options Theory.